Le programme AccèsLogis Québec de la SHQ : À la recherche d’améliorations financières

Lors de travaux precedents, nous avons propose une structure financiere qui, ceteris paribus, augmenterait le nombre annuel d’unites potentielles livrees par la SHQ jusqu’a 50 % pour une meme enveloppe budgetaire. Cette proposition, surnommee le « 10-30 », a ete bien recue par la SHQ et a mene au present mandat, entrepris avec le support conjoint de la SHQ et du Ministere des Finances. Notre objectif a ete d’explorer la faisabilite pratique et la viabilite financiere d’un programme incorporant le « Produit 10-30 », et de determiner si d’autres alternatives pouvaient incorporer certains elements de ce produit en ayant un impact egal ou superieur a la proposition initiale. Il est important de mentionner que ces approches impliquent des allongements de maturite des prets et une restructuration du financement; toute modification incorporant ces elements doit prendre en compte des enjeux comme les besoins de renovations des projets ainsi que l’acceptabilite des modifications par les organismes concernes. Ce rapport se divise en deux grandes parties sur l’analyse des propositions de produits financiers : l’approche « hypothecaire », ou d’intermediation financiere, et l’approche des marches financiers, soit de desintermediation financiere. En utilisant des parametres de projets representant la cohorte la plus recente de projets des Volets I & II du programme AccesLogis, et des donnees historiques des taux de croissance sur plusieurs annees, nous avons procede a des analyses quantitatives generant plusieurs milliers de scenarios de taux d’interet hypothecaires et d’inflation. La premiere etape etait d’effectuer une simulation pour mesurer la portee du statut quo, soit le programme actuel AccesLogis avec une maturite de 35 ans. La portee du programme, si le gouvernement decide de verser l’equivalent d’une subvention a la realisation de 120 M$ annuellement, est la construction de 1 980 unites (soit environ les 2 000 unites annoncees dans le budget 2011-12 du Ministere des Finances du Quebec). Le resultat principal de cette simulation du cas de base est une Valeur a Risque (VaR) representant 2,1 % des couts de realisation, soit environ 3 220$ par unite, en valeur actuelle. La raison de quantifier le risque en pourcentage des couts de realisation est que ces pertes potentielles sont supportees par le gouvernement, via la garantie de pret octroyee aux projets. Ainsi, dans ce cas, la subvention initiale est d’environ 39 % et, considerant le risque, on pourrait etablir que le cout total s’etablirait donc a 41 %. Par rapport au budget annuel, ces pertes potentielles representent 6,4 M$ additionnels pour chaque cohorte de 1 980 unites (avec VaR unitaire de 3 220$). Utilisant une approche hypothecaire, deux propositions d’institutions financieres ont ete analysees. Un produit theorique est aussi presente, soit le « Produit 10-30 » sous une forme de pret hypothecaire modifie. Utilisant une approche de marches financiers, deux autres propositions d’institutions financieres ont ete analysees. Un produit theorique est aussi presente, soit le « Produit 10-30 » sous une forme d’obligations sur les marches financiers.